机构：租赁住房资产可投性、稳分红能力同步增强

xinwen.mobi · 发表于 2025-11-2 02:46:48

机构：租赁住房资产可投性、稳分红能力同步增强
政策、资产与资本三股力量共振，租赁住房正从模糊边界走向产业显形。

“租赁住房行业的金融活力并非偶然，而是政策落地、资产入市、资本提效三股力量共同作用的结果。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在第七届领航·住房租赁产业国际论坛上表示。

2025年以来，住房租赁行业尤其是保障性租赁住房（保租房）领域，正经历着深刻的变革。

随着《住房租赁条例》的实施、保租房REITs（不动产投资信托基金）扩募破冰，以及各类资本积极参与，租赁住房资产的“可投性”与“稳分红能力”正在同步增强。

01 产业显形：从“模糊边界”到“独立产业”
住房租赁行业正在从一个临时性的配套工具，逐步发展为独立的产业主体。

《住房租赁条例》于9月正式施行，将住房租赁正式纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程。

柴强强调，“制定《住房租赁条例》的目的之一，是补全‘租’的短板，完善租购并举的住房制度”。

这一转变为行业带来了更加专注的政策研判、差异化的资源配置、机制性的金融支持和系统性的产业引导。

赵然指出，住房租赁行业正从“模糊边界”走向“产业显形”。这一变化不仅体现在行业对经济活动的贡献日益显著，还体现在市场机制的优化和公众认知的提升上。

02 金融破局：REITs市场进入“首发+扩募”并行新阶段
2025年，保障性租赁住房REITs市场实现了关键突破，从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段。

今年6月，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成了扩募。

9月，国内首单持有型不动产ABS——建信长租也完成了扩募。

这一连串动作表明，租赁住房资产的“可投性”与“稳分红能力”正在同步增强。

扩募不再是技术动作，而是对资产可投性与平台运营能力的全面检验。

信达资本董事会执行委员姜浙认为，保租房REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品的引入，使租赁住房逐渐成为资本市场认可的长期配置标的。

03 稳健收益：高出租率与可持续分红成价值根基
租赁住房资产的可投性增强直接体现在其稳健的运营指标上。

据ICCRA数据显示，保租房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上。

企业通过精细化管理，人力成本下降约2%至3%，NOI（净运营收入率）和EBITDA（息税折旧及摊销前利润）持续增长。

部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右。

这些扎实的运营指标为可持续分红提供了坚实基础。

华泰证券分析指出，2025年以来，住房租赁市场在供给继续放量等影响下仍保持市场化租金小幅下行态势，但保障房在C端刚需定位的支撑下，依然维持稳定运营。

稳定的现金流与可持续分红，正是REITs长期价值的根基所在。

04 资本青睐：长期资金与活跃资金形成互补格局
随着REITs进入二级市场，不同类型投资者的结构差异也在逐步形成。

保险资金、银行理财等长期机构资金偏好稳健分红与可持续收益，成为市场的“压舱石”。

券商资管、公募专户等交易型机构则活跃于扩募和上市初期，更关注流动性与价格发现效率。

这种“长期资金稳底、活跃资金提效”的结构，使REITs市场更健康，也让租赁住房资产的长期运营价值得以更好体现。

二级市场对保租房REITs也表现出高度认可。

中信证券研报显示，截至2025年6月底，已上市的8只保租房REITs产品较发行价平均上涨约52%，今年以来平均涨幅达到约20%，高于REITs市场整体水平。

05 趋势展望：从“有没有”到“好不好”的高质量发展
租赁住房行业的发展逻辑正从“有没有”迈向“好不好”，从“能融资”转向“能持续投资、有稳定收益”。

赵然表示，政策托底、资产入市和资本提效，共同推动了市场的成熟与长期化发展。

华泰证券也看好保租房REITs稳健运营的持续性，叠加派息稳定性，巩固其配置价值。

预计保租房REITs规模有望加速扩容。

从需求来看，住房需求具备刚性，叠加新政或将提升消费者对住房租赁市场的认可，租赁需求有望提升。

保租房REITs的成长轨迹勾勒出中国租赁住房市场发展的清晰轮廓：从政策出台到市场响应，从资本涌入到资产增值，从初次发行到扩募成长。

随着《住房租赁条例》的实施，住房租赁行业已经从城市的临时配套角色跃升为独立的产业主体，成为住房保障体系的重要一环。

租赁住房不再仅仅是居住的替代选项，更成为资本市场认可的长期配置资产。

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